媒介契約とは？ その種類とメリット・デメリット
不動産を売却するとき、不動産会社に相談すると「媒介契約」という言葉を耳にすることがあります。
「媒介契約って何？」
「3種類あるけど、どれを選べばいいの？」
「専任媒介と専属専任媒介は何が違うの？」
など、初めて不動産を売却する方にとっては、少し分かりにくい制度かもしれません。
媒介契約は、不動産会社に不動産の売却を依頼する際に、売主と不動産会社との間で結ぶ契約です。
この記事では、媒介契約の基本から、3種類の違い、それぞれのメリット・デメリットまで、わかりやすく解説します。
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媒介契約とは？
また、媒介契約を結ぶことで、不動産会社は以下のような業務を行います：
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・購入希望者の募集（広告、ポータルサイト掲載、現地案内など）
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・売買条件の交渉
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・契約書の作成
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・契約締結および引渡しのサポート
媒介契約書には、依頼内容、仲介手数料、契約期間、媒介の種類などが明記され、トラブル防止や売却活動の指針となります。
媒介契約は3種類
媒介契約には、
① 一般媒介契約
② 専任媒介契約
③ 専属専任媒介契約
の3種類があります。
それぞれの違いを簡単に比較すると、次のようになります。
それでは、それぞれ詳しく見ていきましょう。
① 一般媒介契約とは？
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる媒介契約です。
例えば、A社・B社・C社の3社に同時に売却を依頼することができます。
また、売主自身が買主を見つけて契約することも可能です。
一般媒介契約のメリット
最大のメリットは、複数の不動産会社に売却活動を依頼できることです。
複数の会社が買主を探すため、より多くの購入希望者に物件を紹介してもらえる可能性があります。
また、不動産会社によって得意とするエリアや販売方法が異なるため、複数社の販売力を比較できる点もメリットです。
一般媒介契約のデメリット
一方で、複数社に依頼すると、それぞれの会社との連絡や調整が必要になります。
また、一般媒介契約では不動産会社からの販売状況の報告が義務付けられていないため、「現在どのくらい問い合わせがあるのか」を把握しにくい場合があります。
② 専任媒介契約とは？
専任媒介契約は、1社の不動産会社だけに売却を依頼する契約です。
他の不動産会社へ重ねて依頼することはできません。
ただし、売主自身が買主を見つけて契約することは可能です。
専任媒介契約のメリット
1社に絞って依頼するため、不動産会社と密に連携しながら売却を進めやすくなります。
また、不動産会社には2週間に1回以上の販売状況の報告義務があります。
さらに、専任媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられています。
レインズとは、不動産会社同士が物件情報を共有するためのネットワークシステムです。
そのため、依頼した不動産会社だけでなく、他の不動産会社から購入希望者を紹介してもらえる可能性があります。
専任媒介契約のデメリット
複数の不動産会社に依頼できないため、契約する会社選びが重要になります。
不動産会社の販売力や担当者との相性なども、売却活動に影響する可能性があります。
③ 専属専任媒介契約とは？
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社だけに売却を依頼し、自分で買主を見つけた場合も、その不動産会社を通して契約する媒介契約です。
3種類の中で、最も制限が多い契約です。
専属専任媒介契約のメリット
不動産会社にとっては、売却活動を任せてもらえることが明確になるため、積極的に広告や販売活動を行いやすくなります。
また、1週間に1回以上の販売状況の報告が義務付けられているため、売却活動の状況をこまめに確認できます。
レインズへの登録も義務付けられています。
専属専任媒介契約のデメリット
他の不動産会社に依頼できないだけでなく、自分で見つけた買主と直接契約することもできません。
そのため、「自分でも買主を探したい」という方には不向きな場合があります。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介、どれを選べばいい？
「結局どの媒介契約を選べばいいの？」と悩む方も多いでしょう。
実際には、物件の特徴や売主様の希望によって適した媒介契約は異なります。
例えば、
複数の会社に相談したい方
→ 一般媒介契約
複数の不動産会社から販売方法を提案してもらいたい方に向いています。
不動産会社とじっくり相談しながら売却したい方
→ 専任媒介契約
販売状況の報告を受けながら、1社と連携して売却を進めたい方に向いています。
売却を不動産会社に任せたい方
→ 専属専任媒介契約
販売活動を一つの不動産会社に任せ、こまめに報告を受けたい方に向いています。
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媒介契約を結ぶ前に確認したいポイント
媒介契約を結ぶ際は、契約の種類だけでなく、次の点も確認しておきましょう。
売却価格の根拠
「なぜこの査定額なのか」を具体的に説明してもらいましょう。
査定額が高いからという理由だけで不動産会社を選ぶのではなく、周辺の成約事例や市場状況など、価格の根拠を確認することが大切です。
販売方法
どのような広告を出すのか、どの不動産ポータルサイトに掲載するのかなど、具体的な販売方法を確認しておくと安心です。
売却活動の報告
専任媒介・専属専任媒介では報告頻度が定められています。
どのような方法で報告してもらえるのかも、事前に確認しておきましょう。
仲介手数料
不動産会社に売却を依頼し、無事に売買契約が成立した場合には、仲介手数料が発生します。
仲介手数料の金額や支払うタイミングについても、媒介契約を結ぶ前に確認しておきましょう。
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媒介契約は「信頼できる不動産会社選び」も重要
媒介契約には3種類ありますが、どの契約を選ぶかと同じくらい重要なのが、どの不動産会社に売却を依頼するかです。
不動産会社によって、
- ・得意なエリア
- ・得意な物件
- ・購入希望者の層
- ・広告・販売方法
- ・担当者の対応
などが異なります。
土地を売却する場合には、土地の取引実績が豊富で、地域の相場や購入需要を把握している不動産会社に相談すると安心です。
まとめ
媒介契約とは、不動産を売却する際に、売主が不動産会社へ買主探しや売却活動を依頼するための契約です。
媒介契約には、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の3種類があります。
それぞれ、複数の不動産会社へ依頼できるか、自分で買主を探せるか、販売状況の報告頻度などに違いがあります。
「どの媒介契約が自分に合っているのかわからない」という場合は、売却する不動産の特徴や希望する売却方法を不動産会社に伝え、相談しながら決めるとよいでしょう。
株式会社アジア住宅販売では、土地・戸建て・空き家など、不動産売却に関するご相談を承っております。
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