不動産売却時の減価償却とは？計算方法や注意点についても解説

所有する不動産を売却した場合、確定申告をすることになります。
そのとき必要なのが、譲渡所得額でこれにより税額が決まり、手元にいくら残るのかも把握できるわけです。
ではその額を算出する際に必須となる減価償却費とは何かについて、そしてその算出方法などについてもご説明していきます。

不動産売却での減価償却とは何か

不動産を売却すると利益が発生しますが、この利益のことを譲渡所得と言い、もちろん課税対象なので確定申告をおこなう必要があります。
この譲渡所得の出し方としては、売却価格から取得価格や諸費用を差し引く算式になりますが、このときの取得価格は現時点での価値になります。
この現時点での価値を導き出す方法が減価償却で、つまり減価償却とは、建物のように年月の経過とともに下がっていく価値を算出していく会計上の処理方法のことなのです。
ではこれをいつ誰がおこなうのかということですが、売却した翌年の確定申告にあわせて、基本的には売却した本人がおこなうことになります。

不動産売却時の減価償却の計算方法と確定申告が必要か

減価償却の算出方法には、一定額ずつ償却する定額法と一定の割合で償却する定率法とがありますが、建物に関しては定額法でおこなうことと決められています。
ではその定額法による計算方法は「減価償却費＝購入代金×0.9×償却率×経過年数」という数式となりますが、購入代金には土地代は含まれず建物のみの価格となります。
また償却率についてですが、これは材質や構造、法定耐用年数などにより決められた数値があり、経過年数は6か月以上は切り上げ、６か月未満は切り捨てとなります。
ただし、譲渡所得を出してみてそれがマイナスや0円であった場合には、もちろん利益がないわけですので確定申告をおこなう必要はありません。

不動産の売却において減価償却費の注意点

減価償却費を計算するうえでの注意点についてですが、まずは耐用年数を間違わないことで、国税庁の耐用年数用などでしっかりと確認しましょう。
また売りたい物件が居住用なのか事業用なのかによって数式や耐用年数、償却率に違いがあり、とくに事業用は取得年次によってもルールが変わりますので注意してください。
取得費についてですがこの金額が不明で昭和27年以前に取得したものには「概算取得費」が適用され、それ以降のものは「市街地価格指数」などから算出されます。
もし譲渡所得が発生しないケース、つまり譲渡損失となった場合には「源泉徴収税額の還付」が受けられ売却年度を含め4年間にわたり相殺できます。

まとめ

譲渡所得の計算は難しいと思われがちですが、ひとつずつ理解して丁寧に進めていけば決してできない作業ではありません。
もちろん税理士に依頼することもできますが、やはり自分で計算することで自分の資産について今一度しっかりと見直すことも必要ですのでぜひやりきってみてください。
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