不動産売却における心理的瑕疵とは？売却への影響や告知義務についても解説

心理的瑕疵のある不動産は売却するのが難しい、といわれています。
しかし心理的瑕疵とは具体的にどのようなもので、なぜ不動産売却に影響するのかよくわからない、という方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、心理的瑕疵のある不動産の特徴や売却価格に与える影響・売却時の告知義務について解説します。

心理的瑕疵とは？　

心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、心理的に抵抗を感じる欠点があることをいいます。
心理的瑕疵物件とよばれる物件にはさまざまなものがありますが、とくに多いのが事故物件です。
過去に殺人事件や自殺の現場となった物件、孤独死が発生して遺体の発見まで時間がかかった物件などが該当します。
そのほかにも「近くに反社会的組織の事務所や墓地がある」「悪臭や騒音がひどい」など、物件自体には問題がなくても周辺環境が良くない場合、「心理的瑕疵のある物件」として扱われることがあるのです。
このような物件を売却する際は告知義務があるため、十分注意しましょう。

心理的瑕疵が不動産売却価格に与える影響　

通常、心理的瑕疵のある物件をすすんで購入しようとするケースは少ないでしょう。
もちろん「過去にあった事件や事故のことは気にしない」という方もいますが、それでもメリットがないと心理的瑕疵物件を購入しようという気にはならないはずです。
つまり心理的瑕疵物件を売却するのであれば、相場より金額を下げなければなりません。
目安として自殺の場合は3割、殺人事件の場合だと5割は売却価格が安くなる、と考えておくと良いでしょう。
瑕疵の程度や物件の立地条件などによっては、そこまで金額を下げなくても売却できる可能性もあります。

心理的瑕疵についての告知義務とは？　

心理的瑕疵についての告知義務を怠って不動産を売却した場合、買主から損害賠償請求される可能性があります。
ここで問題になるのは、自然死の場合でも告知義務はあるのか、ということです。
2021年に公示されたガイドラインによると、病死や老衰死・すぐに発見された孤独死に関しては告知義務がない、とされています。
自殺や殺人など不自然な死である場合や、発見まで時間がかかった場合などは必ず告知するようにしましょう。
また、いつまで告知義務があるかについては、事故や事件の発生からの経過年数などによって個別に判断する必要があります。

まとめ

心理的瑕疵物件を売却する際には、瑕疵がどの程度価格に影響するのかを事前に確認し、売却方法を慎重に検討するのがおすすめです。
売却後のトラブルを避けるために、売主の告知義務についてもしっかり調べておきましょう。
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