オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？売却価格の調べ方もご紹介！

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態の物件のことです。
居住用不動産と異なり、ターゲットが限られてしまうため買い手が見つかりにくいとされています。
今回は、オーナーチェンジ物件の売却を検討している方に向けてなぜオーナーチェンジ物件が売却しにくいのか、売却価格の調べ方や売却を成功させる方法をご紹介します。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由は売却ターゲットが限定されてしまうからです。
オーナーチェンジ物件を購入される方の大半は賃貸経営を目的とした投資家です。
また、住宅用として購入するのではないので住宅ローンを組むことができません。
そして、もし購入しても入居率が低いと満足のいく賃貸収入が得られないリスクもあります。
これらの理由からオーナーチェンジ物件は通常物件よりも売却しにくい傾向にあります。

オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方について

売却価格の調べ方は「直接還元法」と「DCF法」、そして「不動産会社の査定」の3種類あります。
1つ目の直接還元法とは賃貸経営で得られる収益と利回りから売却価格を算出する方法です。
直接還元法の計算式は、売却価格=1年間の純収益÷還元利回りとなります。
2つ目のDCF法は、今後得られる収益・売却価格を現在の価値に換算して計算する方法です。
DCF法の計算式は、売却価格=年間利益÷（1+割引率）の1乗+…+年間収益÷（1+割引率）のn乗+物件保有終了時の不動産売却価格÷（1+割引率）のn乗となります。
nは物件の保有年数です。
3つ目の不動産会社による査定は、直接還元法・DCF法を考慮したうえで不動産の価格を予想する方法です。
立地や築年数、入居率など総合的に考慮して、より正確な価格を予想してもらえます。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法について

売却を成功させるには空室改善をして満室の家賃を維持することが大事です。
空室改善の一環として、更新料を無料にして住み続けてもらう方法もあります。
賃貸物件の管理を専門の業者に任せている方も多いですが、管理会社の力不足で入居率が悪い場合もあるので注意が必要です。
今の管理会社に違和感を感じたら見直しを図るべきでしょう。
売却を成功させるには、買い手が購入後にメリットを得られると感じさせることが大事です。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、ターゲットが限られているため通常物件よりも売却しにくいです。
売却を成功させるには、空室を減らし満室の賃貸収入を得られる状態を維持するようにしましょう。
オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
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