土地活用には等価交換がおすすめ？メリット・デメリットもご紹介

土地活用方法の一つでもある「等価交換」をご存じでしょうか？
土地に新たに賃貸マンションなどの事業をおこなうとなると多額の費用がかかりますが、等価交換ではその心配がいりません。
本記事では、等価交換とはなにか、メリット・デメリットや向いている土地の条件も合わせてご紹介します。
借入リスクを負わずに土地活用ができますので、参考にしてください。

等価交換とは？土地の活用方法

等価交換とは、土地所有者が土地を提供し、デベロッパーが施工費用を出し、完成した物件について、出資額と等価の持分割合で所有することを指します。
したがって、竣工後は土地・建物の両方の一部の所有者になる仕組みです。
土地の所有者は、費用を負担せずに土地活用ができるため、借入のリスクが減らせます。
土地を活用したいオーナーと、建物を建てたいデベロッパーの双方に有益な土地の活用方法です。
また、契約方法としては、大きく分けて2種類あります。

●土地の名義はそのままの「全部譲渡方式」
●土地の名義を一旦デベロッパーに譲渡する「部分譲渡方式」

部分譲渡方式は、土地の権利者が1人以上いる場合に、トラブル防止のために用いられます。

土地活用として等価交換を選択するメリット・デメリット

土地活用として等価交換を選ぶメリットやデメリットについてお伝えします。

メリット

等価交換では、主に以下のメリットがあります。

●借入金を必要としないため事業リスクが少ない
●譲渡時の課税が先送りされたり相続税が安くなる
●デベロッパーを主体として進めるために専門知識を必要としない
●床面積や部屋数で遺産を分け合える

借入をして建物まで建ててしまうよりもリスクを減らせ、節税・相続対策にもなります。

デメリット

等価交換では、主に以下のデメリットがあります。

●デベロッパーが建設したいと思える土地の価値がなくてはならない
●配分決定までに時間がかかる
●双方に権利があるため建物の管理や売却などが複雑化する
●デベロッパーが入ると利回りが低くなる

リスクが低い代わりに、事業としてデベロッパーにも利益が出なければならず、思ったような利益が出ない可能性があるでしょう。

等価交換に向いている土地の条件

等価交換をするにはデベロッパーが出資をし、事業として成り立つような魅力的な土地でなければなりません。
向いている土地とはどういった土地なのでしょうか？

好立地である

好立地とは、以下の条件を満たす土地です。

●駅が近いなどの交通アクセスが良い
●住環境が良い

たくさんの人が利用するため、とくにマンション活用については住環境も大切なポイントでしょう。

面積が広い

少なくとも100坪以上の広い面積の土地でなければいけません。
広ければ広いほど活用しやすく、収益も出るからです。

まとめ

等価交換とは、デベロッパーが建物を建てるため、土地の所有者が費用を負担せずに土地活用ができます。
しかし、利回りが低いなどのデメリットや、デベロッパーが好む土地である必要があります。
条件に当てはまる土地をお持ちでしたら、等価交換を検討してみてはいかがでしょうか。
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