家が売れないとどうなる？売れない理由や対策についても解説

土地や建物の売却にあたっては、不動産会社へ仲介を依頼して買い手をみつけてもらうのが一般的です。
ところで、物件の状態や売買の条件によっては1年経過しても売れないケースがあるのをご存じでしょうか。
この記事では、家が売れないとどうなるのかとともに、売れない理由や対策についても解説するので、不動産の売却を予定している方はお役立てください。

家が売れないとどうなるのか

売主と買い手をマッチングさせるのに長けている不動産会社であっても、売買契約を成立させられないケースは珍しくありません。
ここでは、家が売れないとどうなるのか解説します。

維持費

売り出し中の物件が誰も居住しない空き家だとしても、維持費や固定資産税がかかります。
不動産の維持管理には時間と手間が必要になるとともに、管理会社へ依頼すると委託料を支払わなければなりません。
居住者がいない建物は老朽化の進行が早まる傾向があり、定期的に物件の状態をチェックするほか清掃や空気を入れ替えるなど手入れする必要があります。
悪天候などによって窓が割れたり屋根がはがれたりしたときには迅速な修繕が必要になります。
修繕しないでいると不審者や子どもに侵入される可能性があります。
不審者によるタバコの不始末によって火災が発生した事例もあり、空き家を放置するのは危険です。
また、適切な維持管理を怠って空き家を放置していると、市区町村から危険と判断されて特定空家に指定されかねません。
指定を受けると、撤去や修繕を命令されるだけではなく、住宅に適用されている固定資産税の軽減措置を受けられなくなるでしょう。
市区町村が建物を解体し、解体にかかった費用を請求されている事例もあり、空き家であっても適切な維持管理が必要です。

競売

住宅ローンなどを利用して不動産を担保にいれているときは、売り出すにあたって金融機関からの協力が不可欠です。
売却金額で残債を支払う予定でいても、買い手がみつかるまではローンを返済しなければなりません。
適切に返済しているときは問題になりませんが、支払いが滞ると金融機関が裁判所に対して競売を求めるでしょう。
競売による売却金額は、一般的な不動産売却や任意売却に比べると安い価格になる傾向があります。
したがって、売却金額で残債を支払いきれない可能性が高くなってしまうため、任意売却で処理できるよう尽力すべきでしょう。

買取保証

不動産会社へ仲介を依頼するときに、買取保証付きの契約方法を選択するケースがあります。
買取保証とは、一定の期間を経過しても買い手を見つけられないときに、不動産会社が物件を買い取ってくれる仕組みです。
不動産会社は、買い取った物件にリフォームやリノベーションなど手を加え、魅力を高めてから転売します。
買取保証になると、工事費などの費用がかかる分だけ売却価格が低くなります。
家屋は売却できますが、売却価格が予定していた金額よりも低くなる点が大きなデメリットになるでしょう。

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家が売れない理由

売主にとって大切な物件であっても、買い手に気に入ってもらえない限り売却できません。
ここでは、家が売れない理由について解説します。

売り出し価格

不動産の所有者にとって、所有する物件は価値の高い大切な財産です。
売り出し価格は売主の責任によって設定するものであり、不動産会社から提示された査定額よりも高い金額で設定する方は珍しくありません。
ただし、不動産を取り引きするときには相場の価格があり、大切な物件でも売り出し価格が相場よりも高いと買い手をみつけるのが難しくなってしまいます。
売れないからといって値下げをしても、購入希望者からさらに値下げがおこなわれると推察されて手を出してもらえない可能性が考えられます。
したがって、最初の売り出し価格は、不動産会社による査定額を参考にするなど慎重に設定しなければなりません。

物件の問題点

駅から遠かったり、交通の便が悪かったり、目の前に墓地があるなど、立地条件が悪いのも売れない理由の1つです。
道路と接する長さが2mに満たないなど、建築基準法の規定によって再建築や大規模な改修が認められない物件も買い手をみつけるのは難しいでしょう。
また、1981年5月31日までに建築確認申請された旧耐震基準による建物も、購入希望者から敬遠されがちです。
旧耐震基準による建物は、金融機関による住宅ローンの融資を受けられないケースが多く、対応してくれる金融機関を事前に探しておくと交渉の際に役立つかもしれません。

不動産会社

不動産の売却において不動産会社の役割は大きく、仲介を依頼するときの媒介契約の相手は慎重に見極める必要があります。
積極的な販売活動がおこなわれなければ、買い手をみつけるのは困難です。
物件が所在する地域の事情に詳しく、購入希望者からの相談を多く受けている会社には情報が山積しており、成約に至らないとしても内見の申し込みがあるでしょう。
売り出してから2週間ほど経過しても内見の申し込みがないときは、不動産会社に対して販売の取組みについて問い合わせてみましょう。
なお、複数の会社との契約が認められない専任媒介契約や専属専任媒介契約において契約期間が定められるのが一般的であり、不動産会社は慎重に選択する必要があります。
その際には、周辺相場や過去の成約実例を比較・検討することも有効です。

内見の対応

複数人に内見されても成約に至らないときには、内見における対応を見直す必要があるかもしれません。
内見にあたっては清掃だけではなく、におい対策も必要であり、タバコやペットのにおいがするようでは物件のイメージを損ねてしまいます。
また、日差しを多く取り入れるよう窓側に荷物を置かずに、室内の照明をすべてつけておきましょう。
内見の基本は、おもてなしのスタイルであり、とくに玄関は清潔感を与えるよう整頓するとともにスリッパも用意してください。

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家が売れないときの対策

不動産が売れないときには、冷静に問題点を分析したうえで解決に向けて取り組みましょう。
ここでは、家が売れないときの対策について解説します。

販売方法の見直し

広告やホームページの記事において、物件の魅力を伝えられているかチェックしてみましょう。
客観的に魅力を感じないときには、何かポイントになる魅力を探すのも戦略として必要です。
駅から遠くても静かであったり、高台に位置していて水害の被害にあう可能性が低かったり、何かしら物件の魅力を打ち出す必要があります。
また、写真の撮影方法によって魅力の伝わり方が異なります。
不動産会社に対して写真の差替えを対応してもらうと良いかもしれません。
なお、室内に家具がないと生活感を伝えにくく、家具や小物を置いて空間を演出するのも1つの対策です。

価格の見直し

売り出し価格が相場よりも高いケースだけではなく、物件そのものに売れない理由があるときには、不動産会社と相談して価格の値下げを検討しましょう。
不動産会社に直近の成約実例をリストアップしてもらい、価格の妥当性について相談することをおすすめします。
不動産の取引は1〜3月と9〜11月頃が活発になり、タイミングを見計らって大幅な値下げをおこなうと効果が現れるかもしれません。

不動産会社の見直し

不動産会社との媒介契約には契約期間があり、依頼先を違う会社に変更するとしても契約満了を待つ必要があります。
ただし、売却活動が不十分だったり不正があったりしたときには無条件で媒介契約を解除できます。
違う会社に変更する前に、違約金など媒介契約書における解除条件について確認しておきましょう。
なお、変更する前に複数の会社に査定を依頼するとともに成約実績も確認し、信頼できる会社を確保しておくのが得策です。

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まとめ

土地や建物の売却にあたっては、媒介契約を結ぶ不動産会社の選択が成功を左右するといっても過言ではありません。
なお、売り出し価格の設定は大きなポイントであり、大切な財産だとしても相場と乖離した高い金額にならないよう注意してください。