不動産売却の譲渡所得について！計算式や経費の範囲も解説

不動産の売却を検討するなかで、最終的に手元にいくら利益が残るのか、また「譲渡所得」の計算はどうすれば良いのかとお悩みではありませんか。
専門用語が多く計算も複雑に感じられますが、正しく理解しておかなければ、想定以上の税金がかかり大切な資産を目減りさせてしまうかもしれません。
本記事では、譲渡所得の基本的な計算式や計上できる経費の範囲、さらに節税につながるポイントについて解説します。
売却活動をスムーズに進め、少しでも有利な条件で取引を完了させたいとお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

譲渡所得の計算方法

不動産を売却して利益が出た場合、その利益額である「譲渡所得」を正しく把握することが大切です。
まずは、譲渡所得の定義や、基本的な計算式の仕組みについて解説していきます。

譲渡所得の定義と式

譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことで、給与所得と分けて申告分離課税で税額を計算します。
まずは、売却収入から取得費と譲渡費用を差し引く流れを理解することが大切です。
「譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）」
取得費には購入代金や仲介手数料などが含まれ、譲渡費用には売却時の仲介手数料や測量費などが該当します。
これらを整理しておけば、お手元の資料からでも概算を出しやすくなるでしょう。
さらに、マイホームの売却などで特例が適用できる場合は、ここで算出した譲渡所得から特別控除額を差し引いて税額計算へと進みます。

各項目の役割を整理する

計算に必要な3つの要素について、それぞれの役割を見ていきましょう。
譲渡収入金額は、売買契約書に記載された売却代金がベースとなり、固定資産税等の精算金もここに加算します。
取得費は不動産の購入代金にくわえ、購入時の仲介手数料や登録免許税など、取得にかかった費用を広く合算したものです。
また、譲渡費用は今回の売却活動に直接かかった費用のことで、仲介手数料や売主負担の印紙税などが代表的な項目となります。
それぞれを整理しておけば、必要書類の準備や数字の確認が進めやすくなります。

減価償却と所有期間

建物は、時間が経つにつれて価値が減少していくものと考え、「減価償却」という方法で取得費を調整します。
土地は価値が減らない資産とされるため償却しませんが、建物は「購入価額×0.9×償却率×経過年数」で償却費相当額を算出します。
算出された償却費相当額を差し引いた「未償却残高」を、取得費として扱うことになるのです。
また、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」となり税率が変わります。
ただし、税率は長期譲渡所得が合計20.315%、短期譲渡所得が合計39.63%と大きく異なる点に注意が必要です。
実際の所有期間ではなく、「売却年の1月1日時点」で判定される点に注意して整理しておきましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却でかかる住民税の時期や計算方法とは？

取得費に含まれる範囲と計上方法

前章では、譲渡所得の計算式の全体像を見ましたが、税額を大きく左右するのが購入時にかかった「取得費」の扱いです。
ここでは、どのような費用が取得費として認められるのかについて解説します。

仲介手数料などの計上

取得費には物件価格だけでなく、購入に伴って支払ったさまざまな費用も含めることが可能です。
仲介手数料や売買契約書の印紙代、登録免許税などは代表的な項目のため、あらかじめ一覧にしておくと整理しやすくなります。
さらに、資産価値を高める改良目的のリフォーム費用も、内容によっては取得費に加算できる可能性があります。
住宅ローンを利用した場合の保証料も、取得のための費用として扱われることが一般的です。
こうした付随費用を漏れなく確認することで、譲渡所得をより適正に算出でき、確定申告の準備も進めやすくなります。

領収書保存の重要性

取得費を正確に計上するためには、領収書や請求書を大切に保管し、支出の目的を説明できる状態にしておくことが重要です。
とくに、売買契約書や重要事項説明書、決済時の精算書などは、金額の内訳を示す基本資料として長く役立ちます。
支払いが複数回に分かれている場合は、支払日と金額をメモし、通帳やカード明細とセットで保存しておきましょう。
書類を紙や電子データとして管理する際、年月ごとにまとめておくと確定申告の際にスムーズに確認できます。
あわせて、発行元や連絡先も控えておけば、後から確認が必要になった場合でも落ち着いて対応できるでしょう。

概算取得費の選び方

先祖代々の土地など、購入時の資料が見当たらない場合には、「概算取得費」という計算方法も活用できます。
これは、譲渡収入金額の5%を取得費とみなす方法であり、購入価額が不明な場合でも計算を進められます。
一方で、実際の取得費が売却額の5%を上回る場合は、「実額取得費」で計算するほうが有利になるケースが多いです。
なお、令和元年の改正により、取得費の証明に関するルールも整理され、合理的な根拠に基づいて選びやすくなりました。
どちらを選ぶべきか迷う場合は、不動産会社や税理士に相談し、事前にシミュレーションをおこなうことをおすすめします。
最適な方法を選ぶことで、納得のいく売却につなげましょう。

▼この記事も読まれています
空き家を売るべきか貸すべきか？判断基準とポイントを解説！

譲渡費用に計上できる項目は？

ここまで、取得費に含まれる範囲と計上方法について解説しましたが、売却のために直接かかった「譲渡費用」もおさえておきましょう。
最後に、譲渡費用として計上できるものと、できないものの違いについて解説していきます。

代表的な譲渡費用の例

譲渡費用とは、今回の売却を成立させるために直接必要だった支出のことで、税務上は「売却手続きの一部」として考えます。
具体的には仲介手数料や、土地の境界を確定させ、安心して取引するために要した測量費などを計上することが可能です。
また、古家付き土地などを更地にして引渡す際にかかる解体費用や、売主が負担した印紙税なども対象となります。
さらに、販売活動のために支払った広告料なども、契約に至るための費用として認められます。
なお、支出が売却に結び付いているかどうかを基準に考えると、判断がしやすくなるでしょう。

計上不可となる費用

譲渡費用に含められるか迷う支出については、「売却に直接要したか」で線引きし、日常的な維持管理費とは分けて整理します。
住宅ローンの元金返済は借り入れ金の精算、固定資産税などは維持コストとして扱うため、通常は譲渡費用には含まれません。
管理費や修繕積立金についても、資産を維持するための日常的な支出として考えます。
なお、引渡し日以降の分として受け取った固定資産税等の精算金は、収入の一部として扱います。
このように、費用の性質を正しく区分することで、計算の根拠が整い、確定申告の説明もしやすくなるのです。

証憑管理と確定申告

譲渡費用についても取得費と同様に、領収書などの証明書類を揃え、支払先や内容がわかるように保管しておきましょう。
測量や解体工事については、見積もり書や契約書も重要であり、どのような工事をおこなったかがわかる資料も添えておくと、安心感が高まります。
確定申告の際は、「譲渡所得の内訳書」に各項目を記入し、その合計額を申告書へ転記する流れとなります。
なお、仲介手数料や印紙税などは、決済資料と一緒にまとめておくと、後から探す手間が省けるでしょう。
売却前から専用のフォルダを用意し、各費用の資料を整理しておけば、自宅での申告準備も落ち着いて進めやすくなります。

▼この記事も読まれています
不動産売却が長引く理由とは？期間や原因も解説

まとめ

不動産売却時の譲渡所得は、売却収入から取得費と譲渡費用を引いた利益であり、所有期間が5年を超えるか否かで税率が大きく異なります。
取得費には、購入代金にくわえ仲介手数料なども計上できますが、資料がない場合は、売却額の5%を概算取得費とする計算方法を選択することが可能です。
譲渡費用には、売却に直接要した仲介手数料などを計上できますが、ローンの返済や維持管理費は対象外となるため、正しく区別すると良いでしょう。