不動産売却における買取保証とは？メリットや利用できる条件も解説

土地や建物の売却を不動産会社へ依頼したからといって、買い手がみつかるとは限りません。
ところで、買い手をみつけられないときに仲介会社に買い取ってもらう保証をつけて売りに出す方法があることをご存じでしょうか。
この記事では、買取保証とは何かのほか買取保証のメリットや利用できる条件も解説するので、不動産を売却予定の方はお役立てください。

買取保証とは

土地や建物を売りたいときには、不動産会社へ仲介を依頼する方法と買い取ってもらう方法があります。
買取保証は、仲介と買取の双方の特徴を合わせた売却方法です。

買取保証とは

買取保証とは、不動産売却の仲介を依頼して一定期間経過しても売れなかった際には、あらかじめ設定した金額で不動産会社が直接買い取る仕組みです。
土地や建物を売りたいときには、買い手をみつけてもらうよう不動産会社へ仲介を依頼する方が多くを占めます。
仲介を依頼すると相場に近い価格で売れますが、買い手をみつけるまでに1年以上の期間がかかる場合があるとともに、買い手がみつかるとは限りません。
一方、買取は不動産会社が買主になるため、買い手を探す必要がなく早期に現金化できますが、売却価格が市場価格の70%前後になってしまいます。
仲介する際に買い取ってもらうよう保証を設定すると、仲介で売り出して高く売れる期間があり、売れないときでも仲介会社へ売却できる保証が手に入ります。

買取の種類

土地や建物の買取には2つの方法があり、買取保証の設定はそのうちの1つです。
もう1つは即時買取の方法で、一切の販売活動をおこなわずに申し込んだ時点で売買の手続きを進められるため、現金化できる期間を短縮できます。
ただし、即時買取は、相場に近い価格で売却できる機会が失われる点に注意しなければなりません。

買取保証に向いているケース

どうしても半年後には土地や建物を売って現金化したいなど、買い手を見つけるまでに期間にある程度の縛りがある方に向いています。
一方、1年以上かけても売却に取り組める方や即時に現金化したい方には向いていません。
たとえば、2か月ほど先の転勤日までに家を売りたい際や、離婚により数か月のうちに財産分与を済ませたいなどの事情がある際には適しています。
また、買い先行の方法で住み替えするときには、新居を購入する際の支払い日までに住んでいる住宅を売って現金化すると購入資金を確保できる点で役立つでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却でかかる住民税の時期や計算方法とは？

不動産売却における買取保証のメリットとデメリット

不動産会社に対して買取保証をつけて仲介を依頼しておくと、売れなかったときでも最終的には買い取ってもらえるなどメリットがあります。
一方で、デメリットがある点には注意しなければなりません。

売却期限の確定

仲介を依頼された不動産会社は、3か月ほどで買い手をみつけるように取り組むのが一般的です。
売り始めて買い手がみつからない際には、売り出し価格を安くするなどの対策が必要になるほか、いつまで経っても売れないこともあります。
買い取ってもらう保証を設定しておくと、仲介会社へ売買する金額が決まっており、必要な金額を用いて資金計画を立てられることもメリットの1つになります。
売却による現金が必要になる期限が決まっている方にとって、スケジュールに基づいて買い取ってもらえる保証があるのは安心でしょう。
そのうえで、仲介売買の期間で売れたときには仲介会社へ売るよりも高額になり、嬉しい誤算になるでしょう。

相場価格で売れる可能性

即時買取での売却価格は相場の7割程度になりますが、買取保証をつけて仲介を依頼すると、売り出し価格は売主が自由に設定でき、相場価格以上にすることも可能です。
通常の仲介と同様に希望した金額で売り出すことができる点は、大きなメリットになるでしょう。

リフォームが不要

通常の仲介においては、売れやすくする対策としてリフォームをおこなう場合がありますが、工事費用が必要になります。
しかし、買取保証では売れなかったときには仲介会社に買い取ってもらえるため、売れやすくするよう無理に費用をかける必要がありません。

コストとリスクを軽減

仲介により売れたときには、仲介会社に対して仲介手数料を支払います。
仲介手数料は売却金額の3%に6万円を加えた額になるのが一般的なのに対し、買取保証で取引する際には仲介手数料がかかりません。
また、不動産の売買契約後に物件に瑕疵がみつかったときには、売主は買主に対し契約不適合責任を負い、損害賠償を求められる可能性があります。
不動産会社が買い取る際には、瑕疵が見つかったとしても会社側の過失になり、契約不適合責任を免除され、売買契約後の心配は必要ありません。

デメリット

買取保証をつけると、あらかじめ決めていた売却期間中に買主が見つからなかったときには仲介会社が買い取ってくれます。
ただし、相場価格よりも低い金額で引き渡すのが条件になる点はデメリットにあげられます。
低い金額での取引を拒んで売却期限の延長を求めても、基本的には認められません。
また、仲介会社との契約は専属専任媒介契約になります。
専属専任媒介契約とは、契約期間中には他の会社に仲介を依頼できない仕組みです。
複数の会社が販売活動をおこなうときには競争の原理が働き、早期の売却が期待できます。
しかし、専属専任媒介契約になると、熱心に営業されるとは限らないことが懸念材料の1つです。
なぜなら、数か月分の活動の手間やコストをかけるよりも、相場より安い金額で買い取るほうが利益になると判断する場合も考えられます。
一方で、売らなければならない期限が迫っていることで、時間的な余裕が確保されていないかもしれません。
しかし、不動産会社を選ぶ際には慎重な見極めが必要なため、焦って選ばないよう十分に注意してください。

▼この記事も読まれています
空き家を売るべきか貸すべきか？判断基準とポイントを解説！

不動産売却のおいて買取保証を利用できる条件

買取保証を利用できる物件は、一定の条件を満たしていなければなりません。
ここでは、利用できる際の条件についてご説明します。

専属専任媒介契約

土地や建物の売却を仲介するときには不動産会社と媒介契約を結びますが、媒介契約には一般媒介契約のほか、専任媒介契約と専属専任媒介契約があります。
一般媒介契約とは、いくつかの不動産会社と媒介契約を結べるとともに、自分で買い手をみつけることも認められる契約内容です。
したがって、会社間で販売競争がおこなわれ、早期に売れる可能性が高まり、親戚や知人からの申し出にも応えられます。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、契約先は1社だけになり複数の会社との契約は認められません。
さらに、専任媒介契約は自分で買い手を探すことも可能ですが、専属専任媒介契約では買い手を探すこともできません。
買取保証つきで仲介を依頼するときには、専属専任媒介契約を結ぶことが条件になります。
したがって、信頼できる会社を選ぶ必要性が高い点に注意してください。

買い手需要

不動産会社は、買い取った後に再販することで利益をあげる必要があります。
したがって、利用できる可能性が低い物件や、買い手をみつけられないと判断されるものは取引の対象から外れます。
たとえば、1981年以前に建てられた旧耐震基準の建物や、人口が少ないエリアの物件、旗竿地など再建築不可物件などは条件を満たさない可能性があるでしょう。
買い取りの条件は不動産会社によって異なるため、詳しくは問い合わせてみましょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却が長引く理由とは？期間や原因も解説

まとめ

買取保証つきで仲介を依頼すると、売り出し価格で買い手がみつからなくても、スケジュールどおりに買い取ってもらえる点で安心できます。
ただし、売却金額が相場の7割程度になることが多いことには注意しなければなりません。
時間的な制約も考えられますが、不動産会社の選択は慎重におこなうよう心がけましょう。