売買契約は特約で解除できる？仕組みと注意点についても解説

不動産売買契約では、思わぬトラブルに備えるために「特約」が設けられていることが一般的です。
とくに、住宅ローンの審査結果や買い替え先の確保といった条件により契約が解除されるケースもあります。
あらかじめ特約の内容を把握しておけば、取引上のリスクを最小限に抑えることができるでしょう。
本記事では、代表的な特約の種類や、解除時に発生する仲介手数料の取り扱いについて解説いたします。

売買契約を解除できるローン特約

住宅ローンを利用して不動産を購入する買主にとって、ローン特約は万が一の事態に備えるための「安全網」と言える存在です。
融資が受けられなかった場合に、ペナルティなしで契約を白紙に戻すことができる、重要な仕組みを理解しておきましょう。

基本的な仕組み

住宅ローン特約とは、買主が金融機関から融資を受けられない場合に、違約金や手付金の放棄なしに契約を白紙に戻せる仕組みです。
不動産の売買は高額な取引であるため、万が一のリスクを軽減するために設けられています。
ローン特約があることで、買主は融資不成立でも安心して売買契約に臨めます。
ローン特約は、初めて住宅を購入する人や、借り入れ条件に不安のある人にとって心強い制度です。
しかし、事前審査を通過しても、本審査で否認される例もあるため注意が必要です。
金融機関ごとに審査基準は異なるため、複数行へ同時申込する「ワイド申込」を活用すると承認率が高まる傾向にあります。

適用されるための条件

ローン特約を有効にするには、契約書に具体的な融資条件を明記する必要があります。
たとえば、融資金額、金利の上限、返済期間、金融機関名、申込期日などを列挙しておくと誤解を防げるでしょう。
条件が曖昧だと、融資不成立でも適用されない恐れがあります。
買主に過失がある場合は、適用不可となります。
虚偽申告や書類提出の遅延を防ぐため、徹底したスケジュール管理が必要です。
くわえて、金融機関から提出を求められる所得証明や勤続年数の確認資料を期限までに用意しておくと、審査が円滑に進むでしょう。

契約解除が可能な期限

ローン特約には、融資承認期限日などの期日が設定され、期限までに承認が得られなければ契約を白紙に戻せます。
一般的な期限は、契約締結日から2週間〜1か月程度です。
ただし、期日を過ぎると特約は適用されません。
形式は、解除条件型（不承認で自動解除）と解除権留保型（買主の通知で解除）に大別されます。
自動解除型は手続きが簡便ですが、通知型は買主が結果を確認してから判断できるのが特徴です。
双方が納得すれば、期限の延長や金融機関変更を追加合意で組み込むこともできます。
なお、期限より前でも融資結果が判明した時点で解除権を行使することは可能です。
しかし、売主への影響を考慮し、結果が出たら速やかに連絡する配慮が求められます。
追加合意は書面化し、全員が署名押印することで後日のトラブルをふせぎましょう。

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売買契約を解除できる買い替え特約

現在の家を売却した資金で新しい家を購入する「買い替え」では、売却がスムーズに進むかという不安がつきものです。
この買い替え特約は、万が一売却がうまくいかなかった場合に、買主を金銭的なリスクから守るための重要な仕組みです。

適用される条件

買い替え特約とは、新居の購入契約において旧居を一定期限内に売却できなかった場合、契約を白紙に戻せる仕組みです。
停止条件付き契約とも呼ばれ、旧居売却が成立するまで効力が停止します。
買い替え特約を利用すれば資金繰りのリスクを回避できます。
この特約はとくに、自己資金の多くを旧居売却に頼っている買主にとって有効です。
売却が完了しないまま新たなローンを組むことは難しく、ローン審査に不利となることもあるため、買い替え特約を付けて契約することで、金融面の不安を解消できます。
旧居売却の進捗状況はレインズ登録の確認や広告掲載数などを指標に、定期的にチェックすると安心です。

売却の期限

買い替え特約で重視されるのは期日設定です。
通常は、契約日から2〜3か月以内に旧居を売却できなければ解除できます。
売却期限を具体的な日付で定めることで、売主側の不安を防ぎます。
売却条件を明確にすることで交渉の透明性が高まり、買主の販売努力も促されるでしょう。
たとえば、販売価格の下限や専任媒介契約の締結時期を合わせて記載すれば、双方が納得しやすくなります。
また、期限と価格条件を具体化することで交渉の透明性が高まります。
さらに、期限内に価格改定をおこなう場合のルールを事前に文書化しておくと交渉が円滑です。
価格改定後の広告戦略も合わせて計画すると、購入希望者を早期に集めやすくなります。

契約解除の流れ

期日までに旧居を売却できなかった場合、買主は違約金や手付金を負担せず契約を解除できます。
ただし、定められた売却条件に沿って、誠実に販売活動をおこなったことが前提です。
また、行使には期限内の書面通知が必要です。
通知方法を定めておけば、「言った言わない」のトラブルを防ぐ事もできるでしょう。
買い替え特約を活用するには、事前準備と誠実な売却活動が欠かせません。
専任媒介の場合は販売状況報告を受け取り、状況を共有しておくと判断材料になります。
解除を選択した後は、速やかにローン申し込みも撤回し、金融機関への連絡を忘れないようにしましょう。

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売買契約の特約解除と仲介手数料

特約によって売買契約が白紙解除された場合、仲介手数料の扱いが問題となりがちです。
ここでは、その基本的な考え方である「原則不要」というルールと、「返還されるケース」、そして「例外」について解説いたします。

白紙解約の場合は原則として仲介手数料は不要

ローン特約や買い替え特約で契約が白紙解約となった場合、仲介手数料は原則不要です。
ただし、媒介契約に別段の定めがある場合はこの限りではありません。
手数料は成功報酬という性質を持つため、契約が成立しなければ請求権も発生しません。
仲介業者によっては「実費負担」を請求するケースもあるため、内容をあらかじめ確認しましょう。

支払済みの手数料は返還されるケースが多い

支払済みの仲介手数料は、白紙解約となれば返還されるのが一般的です。
成功報酬である手数料は、成果が伴わなかったため返還義務が生じます。
契約条項に手数料発生時期が定められていても、特約で契約自体が無効となれば無効とみなされることが多いです。
返金時期や方法は業者ごとに異なるため、事前に確認しておくと安心でしょう。
返還額から、印紙代などの実費が差し引かれる例もあります。
口座振込の場合は、振込手数料の負担者を取り決めておくとスムーズです。

例外的に返還されない場合もある

買主が特約要件を満たさずに、解除した場合や任意解除の場合は手数料が返還されません。
また、売主側との手付解除や違約解除となった場合は返還されません。
例外を避けるには、契約書内の特約条項を細部まで確認し、疑問点は仲介業者に相談することが重要です。
トラブルを防止するため、解約手続きは書面で残し、双方で署名押印しておくと安心です。

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まとめ

不動産売買における特約は、ローン不成立時などのリスクを回避するために、重要な役割を果たします。
買い替えや白紙解約に関する条項を理解しておくことで、トラブルや余計な負担を避けることが可能です。
特約の有無によっては、仲介手数料の返還が発生する場合もあるため、契約前にしっかり確認しておきましょう。