不動産売買契約後の手付解除とは？具体的な方法と仲介手数料の扱いを解説

マイホームなどの不動産を購入する場合、不動産売買契約を結んだ後でやむを得ず購入をストップせざるを得なくなることがあります。
このような状況で一般的に利用されるのが、手付解除です。
そこで今回は、手付解除とはどのようなものなのか、具体的な手付解除の方法と手付解除となった場合の仲介手数料の扱いを解説します。

不動産売買契約後におこなう手付解除とは

手付解除と耳にしたことがあっても、その内容を正確に把握されている方は少ないかもしれません。
不動産購入前には、万が一のリスクを回避するために、手付解除の内容をチェックしておきましょう。

手付解除とは

手付解除とは、不動産売買契約時に支払った手付金を放棄すること条件として、売買契約を解除する権利のことです。
この手付解除は民法に規定された権利であり、不動産売買契約書のなかで具体的なルールを定めるのが一般的です。

手付解除は誰の権利？

手付解除とは、買主が支払った手付金を放棄するものであるため、買主だけの権利と思われるかもしれません。
しかし、実際に不動産売買契約書に記載される手付解除の項目には、買主による契約解除条件だけでなく、売主による契約解除条件が記載されています。
一般的に、買主は支払った手付金を放棄し売主に納めてもらう代わりに不動産売買契約を解除してもらい、売主は受け取った手付金の2倍を買主に返還する代わりに不動産売買契約を解除してもらいます。

手付解除の内容は？

手付解除の基本的な内容は、手付解除期日を設けたうえで、書面による通知で契約解除をおこなうといったものです。
手付解除期日とは、売主買主双方が合意した日付となり、この日までならば、理由がどのようなものであっても契約解除が可能です。
切迫した理由ではなくても契約解除が可能であるため、手付解除は無理由解除とも呼ばれています。

手付解除期日はどのように決める？

手付解除期日は、残金の支払い日を考慮したうえで決められるのが一般的です。
不動産売買契約から残金の決済までが1か月以内であれば、手付解除期日は残金支払い日の1週間から10日前頃を目安に決まります。
また、不動産売買契約から残金決済まで1～3か月の場合は、不動産売買契約から1か月を経過するタイミングを目安に手付解除期日を決めます。
さらに、不動産売買契約から残金決済まで4～6か月ほどあるなら、不動産売買契約から2～3か月ほどのタイミングを手付解除期日とするのが一般的です。

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不動産売買契約後に手付解除をおこなう方法

手付解除とは、売主買主双方が合意した期日までであれば、どのような理由であっても手付金を放棄し契約を解除できる権利です。
実際に手付解除をおこなう方法について、具体的な内容を押さえておきましょう。

書面での通知をおこなう

手付解除は、相手方への書面の通知によっておこなわれます。
買主による手付解除における書面の内容には、手付解除をおこなう旨の通知とともに、手付金を放棄する旨を通知する必要があります。
実際の文面では、不動産売買契約書の該当条項を引用し、手付解除期日までであれば手付解除が可能であることを記載しましょう。
あわせて、不動産売買契約書の該当条項を引用し、支払い済みの手付金を放棄する旨を記載します。
一方で、売主都合で手付解除がおこなわれる場合、買主の元に同じような通知が書面で届きます。
ただし、売主都合による手付解除では、手付倍返しのために手付金の倍額を振り込んでもらうのが一般的です。
手付解除の通知が届いた後に売主へ銀行口座の情報を伝達し、実際に着金すれば手付解除の効果が認められます。

期日前でも手付解除ができないことがある？

手付解除とは、買主売主双方が定めた期日までであれば、相手の承諾なしに不動産売買契約の解約が可能になる権利です。
ただし、民法では、当事者の一方が契約の履行に着手した後について、手付放棄をしても手付解除ができないと定めています。
したがって、買主が住宅ローンの本審査を通過し購入代金を準備するなど契約の履行に着手した後であれば、手付解除はできません。
一般的に、手付解除の期日は、住宅ローンの融資日より前に設定されています。
そのため、手付解除期日前に手付解除ができず、トラブルになることはほとんどないでしょう。
しかし、不動産売買契約後に残金を支払うまでの間に、内金として一定金額を支払う予定の場合には、注意が必要です。
買主による内金の支払いが履行の着手に該当するため、内金の支払い日以降かつ残金の支払い日までの間における手付解除は、認められない可能性があります。
内金を支払う予定がある場合には、内金授受の後であっても手付解除を可能とする特約を売買契約に盛り込むことがポイントです。

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手付解除をおこなった場合の仲介手数料の扱い

手付金を放棄して手付解除をおこなった場合、仲介手数料の扱いについて不安が残るかもしれません。
手付解除だけでなくさまざまなケースをチェックし、仲介手数料の支払いが必要かどうかを確認しましょう。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社の仲介で不動産売買契約が成立した場合に支払う成功報酬です。
不動産会社と媒介契約を結んだだけでは支払い義務がなく、不動産売買契約が成立して初めて請求されることが注意点です。
不動産売買契約後に手付解除をおこなった場合、契約が成立しているため仲介手数料の扱いをめぐりトラブルになることがあります。

手付解除後に仲介手数料は必要？

不動産売買契約後に手付解除をおこなった場合、契約が成立している以上、原則として仲介手数料が発生します。
しかし、仲介を担当する不動産会社によっては、仲介手数料を不要としているところがあります。
いったん不動産売買契約が成立しているにもかかわらず仲介手数料を不要とする場合があるのは、手付解除が契約書に定められた権利であるためです。
一部留保付きで売買契約が結ばれていると考えられることから、手付解除を契約成立と認めない不動産会社は一定数存在します。

手付解除以外の契約解除における仲介手数料

手付解除とは、民法に規定されている基本的な契約解除の方法です。
実際に不動産売買をおこなう場面では、手付解除以外にさまざまな解約があります。
まず、相手の承諾なしにおこなう手付解除ではなく、売主買主双方が話し合いで合意に至り契約解除する場合、仲介手数料を支払うのが一般的です。
ただし、契約解除の原因に不動産会社の行為が関連しているならば、仲介手数料が不要となる場合があります。
また、不動産売買契約において、一定の条件を満たせば解約ができる特約を設けている場合、不動産売買契約が白紙解除となり仲介手数料が発生しません。
具体的には、買主の住宅ローンの本審査がとおらなかった場合に白紙解除できる住宅ローン特約が該当します。
買主が旧居の売却を期日までに完了できなかった場合には、買い換え特約があれば新居の購入を白紙解除できます。
住宅ローン特約・買い換え特約いずれにおいても、不動産売買契約がなかったことにされるため、契約成立にともなう仲介手数料は不要です。
さらに、買主売主どちらかの債務不履行が原因で不動産売買契約を解除する場合、原則として仲介手数料は返還されないことになります。
債務不履行とは、故意・過失によって不動産取引が不可能になることを指し、失火などが該当します。
この場合、仲介業務そのものに落ち度はないため、不動産会社は仲介手数料を請求することが可能です。

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まとめ

不動産売買契約後の手付解除とは、売主買主双方が決めた期日までであれば、手付金の放棄で契約を解除できる権利です。
手付解除をおこなう場合に書面で通知することがポイントで、売主からの手付解除では手付倍返しが着金して初めて契約が解除されます。
手付解除では原則として仲介手数料を支払うことになりますが、そのほかの解約では仲介手数料が発生することがあります。